·首页  ·后台  ·您好!今天是:2020年8月13日 星期四
·投资理念   ·投资策略   ·风险控制   ·投资流程   ·研究  
·证券投资  
投资研究
  ♦  投资理念
  ♦  投资策略
  ♦  风险控制
  ♦  投资流程
  ♦  研究
南京高科(600064)投资价值分析(2009-06-22)
发布日期:2009-6-25 12:48:00

公司实行“一体两翼”的经营策略,以房地产开发为主体,园区经济和创新投资为两翼。园区经济主要为市政基础设施承建、土地成片开发转让、园区管理及服务以及药品销售。由于长期亏损,公司06年出售华诚新天投资管理有限公司,不再从事商品销售业务; 此前的热电业务也由于不具备区域竞争优势,利润率低的原因, 于07年5月出售给集团公司,不再从事热电业务,而专注于毛利率高的其他业务。
 
公司投资价值亮点:与其市值相当的证券投资,且其投资的公司高速发展,正处于行业景气上升周期,未来仍有增值潜力。医药销售、园区管理服务、市政建设、土地开发等业务稳定发展,盈利能力强,是典型的现金牛。公司的创新投资业务将接受益创业板的推出,房地产业务步入高速成长期,从园区走向南京市,并有走向江苏省,发展成为区域地产龙头的潜力。
 
南京高科证券投资价值(按2009年6月19日收盘价计算):持有中信证券6121.58万股,市值29.54元/股*6121.58万股=180831.5万元;持有南京银行20520万股,市值15.93元/股*20520万股=326883.6万元;直接持有栖霞建设14605.38万股,控股80%的子公司仙林地产持有栖霞建设1875万股,14605.38+1875*0.8=16105.38万股,市值7元/股*16105.38万股=112737.7万元;持有南京证券2434万股,南京证券08年末净资产30亿,跟西南证券规模相当, 保守估计市值250亿,公司持有比例1.37%,估计市值34000万元;持有科学城769.75万股,市值5.91元/股*769.75=4549万元。总投资证券市值为180831.5+326883.6 +112737.7+34000 + 4549=659001.8万元,公司目前总市值为650848万元,与持有的金融资产市值相当。
 
另外公司的长期股权投资余额达到4.7亿(除开南京证券1.3亿)元,是公司资产的另一大亮点。其中占25%股权的南京LG新港显示股份有限公司08年已能贡献利润近4000万;占49%的南京栖霞建设仙林有限公司08年贡献利润近2000万,其账面价值已不能反映其真实价值。
 
表一:08年公司各业务收入占比及毛利率
 
08年收入
占总收入比例
毛利率
房地产开发销售
470,302,888.38
0.309828
15.97%
市政基础设施承建
538,483,333.40
0.354744
7.15%
土地成片开发转让
167,292,435.00
0.11021
51.53%
园区管理及服务
136,503,240.98
0.089926
38.06%
药品销售
205,366,183.34
0.135292
56.98%
 
表二:06-08年各业务毛利率
收入来源
200812
200806
200712
200706
200612
药品销售
0.583
0.559
0.548
0.529
0.441
园区管理及服务
0.381
0.386
0.334
0.342
0.300
土地成片开发转让
0.547
0.585
 
0.475
0.248
市政基础设施承建
0.074
0.068
0.038
0.046
0.056
房地产开发销售
0.238
0.125
0.205
0.202
 
 
表三:07,08年各业务收入增长率
 
200812
200712
药品销售
-0.06
-0.03
园区管理及服务
0.06
-0.00
市政基础设施承建
0.57
-0.23
房地产开发销售
1.78
 
 
市政基础设施承建毛利率较低,虽然08年增长较多,但对利润形不成实质性的贡献;园区管理与服务预计也不会发生太大变化,继续充当稳定现金牛的角色;公司医药业务通过臣功制药跟新港医药两家子公司运营,从表三可以看出,医药业务收入已经连续两年没有能够实现增长。09年公司对该业务进行了变革,将常年亏损的南京新港医药纳入臣功医药的管理体系,已初步产生成效并止住亏损局面,新港医药08年-17,044,756.94的利润负贡献有望转正。土地开发转让不具备长期持续性,房地产业务将是公司实现主营利润增长的关键点,以下做详细分析:
 
2007年3月,南京高科以现金4.186亿元对仙林地产进行增资扩股。增资完成后,仙林地产总注册资本达5亿元,在此之后,仙林地产抢抓机遇,乘势而进,一举拿下仙林大学城商业副中心、仙林大学城CBD、仙林大学城高教公寓三幅地块的土地开发使用权,仙林地产的土地储备已近220万平方米,一举跻身于南京地区最具资本实力与发展潜力的房地产开发企业之列。同时,走出仙林新市区的有限区域范围,全面进军南京主城区。未来三至五年,仙林地产将把开发范围扩大到全省。从此,公司确立了以房地产为龙头产业的战略方向。
 
表四:仙林地产近期项目情况:万平方米
项目名称
占地面积
规划总建筑面积
可售面积
开发进度
销售进度
山水风华
10.89
9.09
7.49
已竣工,正陆续销售
截止08 年末累计实现销售3.98 万平方米
新城邻里
6.74
14.11
10.63
一期5.86 万平方米中多层部分正进行室内外装饰,小高层部分已封顶,二期已完成设计
08 年末开始销售,目前已实现销售1.35万平方米
学仕风华苑
19.97
32.95
23.18
22.9 万平方米已竣工,其他正处于装修阶段
08 年末开始销售,目前已实现销售4.83万平方米
仙踪林苑
3.50
7.72
5.62
正在进行开工准备工作
尚未开始销售
仙林G81项目
34.61
56.56
 
正在进行方案设计 工作
尚未开始销售
东城汇
3.28
8.96
5.75
正在进行开工准备工作
尚未开始销售
仙林国际
4.07
15.32
12.09
正在进行开工准备工作
尚未开始销售
数据来源:公司年报
 
    09年公司可供销售面积较多,超过5亿元的预收帐款为09年销售收入大幅增长做了保障,而二季度房市回暖,预计公司能给出一份靓丽的半年报。从07年公司大举进入房地产开始,进行大幅土地储备,公司经营现金流连续为负,负债率也逐步提升,随着土地储备告一段落,09年一季度经营现金流又重新恢复为正流入,但未来新开工项目较多,对资金需求较大,公司也决定发行5亿元债券。公司短期负债金额较大,但随着项目进入收获期,高额的现金储备以及良好的融资能力,保证公司不会出现太大的偿付压力,总体上来说财务比较安全。
 
    公司各项费用控制良好,毛利率处于上升趋势,房地产毛利率还有相当大的上升空间, 医药业务如能解决成长问题,以及如能剥离市政基础设施建设业务的话,对提升公司价值大有裨益。同时公司决定新增投入5亿元加大创新投资业务,公司在这方面应该是轻车熟路,但项目回收期长,同时房地产业务也需要大量资金,公司的资产负债率面临进一步上升的趋向。
 
    风险分析:股市下跌,公司证券投资价值下降;房地产景气度下降,公司的资金压力较大,到时候为了还款不得不出售金融资产。公司多元化发展,管理层的战略决策能力,公司资源分配等方面可能会对业务造成影响,高利润率的医药业务这两年销售停滞不前可能就是资源投入不足等方面的原因。证券投资分红减少,合营或联营企业利润下降,导致09年投资收益可能出现大幅下降。
 
关于笃道 | 人才招聘 | 友情链接 |

版权所有 笃道投资有限公司 © 2006-2020 粤ICP备:11036638
风险提示:本站所载文章、数据信息等仅供投资者作为参考,不构成市场操作的唯一依据,敬请各投资者注意风险。